Рассрочка на недвижимость с 2027 года: что на самом деле запрещает ПП-294
После принятия постановления Президента от 14 августа 2026 года № ПП-294 «О мерах по совершенствованию оказания населению услуг оплаты в рассрочку» появились утверждения, что с 1 января 2027 года купить квартиру в рассрочку в Узбекистане будет невозможно.
Это неверное прочтение постановления.
ПП-294 действительно устанавливает, что недвижимость не может быть объектом услуги оплаты в рассрочку, но речь идет о конкретной новой финансовой модели — услуге, предоставляемой оператором рассрочки.
При прямых отношениях продавца и покупателя действует другой правовой режим. А если квартира еще строится, необходимо учитывать уже третий блок законодательства — специальные правила долевого строительства и эскроу.
Поэтому ответ на вопрос «можно ли купить квартиру в рассрочку?» зависит прежде всего от того, кто продает объект, построен ли он и каким договором оформляется платеж частями.
Что именно регулирует ПП-294? ПП-294 вступило в силу 17 августа 2026 года, однако деятельность операторов услуг оплаты в рассрочку должна быть организована с 1 января 2027 года.
Подпункт «а» пункта 3 дает специальное определение услуги оплаты в рассрочку.
Это ситуация, когда юридическое лицо оплачивает продавцу стоимость товара, работы или услуги вместо физического лица, а затем потребитель возвращает этому юридическому лицу уплаченную сумму вместе с комиссией или надбавкой.
Иными словами, в сделке появляется отдельный посредник, который финансирует покупку.
При этом сам ПП-294 делает принципиальную оговорку: из понятия такой услуги исключены случаи прямой реализации продавцом потребителю.
Это разграничение является ключевым для недвижимости.
Где именно содержится запрет на недвижимость? Подпункт «д» пункта 3 ПП-294 устанавливает:
недвижимое имущество, а также иное имущество, изъятое из оборота или ограниченное в обороте, не может быть объектом услуг оплаты в рассрочку.
Следовательно, с 1 января 2027 года специализированный оператор рассрочки не сможет построить схему, при которой он оплачивает продавцу квартиру за гражданина, а гражданин затем возвращает оператору ее стоимость с комиссией или надбавкой.
Но из этого не следует запрет всякой оплаты недвижимости частями.
ПП-294 регулирует услугу посредника-оператора и одновременно прямо исключает из понятия такой услуги прямую реализацию продавцом потребителю.
Значит ли это, что застройщик может просто продавать квартиру в рассрочку? Для готового объекта такая возможность в гражданском законодательстве существует, но ее нужно правильно квалифицировать.
Статья 421 Гражданского кодекса регулирует продажу товара в кредит — то есть ситуацию, когда оплата производится после передачи товара.
Статья 422 прямо предусматривает возможность установить оплату в рассрочку. Причем договор считается заключенным при условии, что наряду с другими существенными условиями в нем определены цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Правила о продаже недвижимости содержатся в статьях 479–488 ГК. Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации, а договор продажи жилого дома, квартиры или их части — нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
То есть Гражданский кодекс знает конструкцию купли-продажи с отсрочкой или рассрочкой платежа и не содержит в разделе о продаже недвижимости общего запрета на такую форму расчетов.
Это подтверждает и Закон о государственной регистрации недвижимости. Здесь имеется еще одна важная норма, которую нельзя игнорировать.
Статья 53 Закона от 28 ноября 2022 года № ЗРУ-803 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» прямо упоминает договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях отсрочки платежа.
Если переход имущественных прав по такой сделке связан с ипотекой, взаимосвязанные права и ограничения подлежат государственной регистрации одновременно.
Таким образом, законодательство о регистрации прямо исходит из существования сделок купли-продажи недвижимости, предусматривающих оплату не единовременно.
Статья 6 того же Закона закрепляет обязательность государственной регистрации возникновения, перехода, ограничения и прекращения прав на недвижимое имущество.
Но есть еще Закон «О потребительском кредите». Именно здесь находится норма, из-за которой нельзя ограничиваться одним ПП-294.
Статья 5 Закона от 6 мая 2006 года № ЗРУ-33 «О потребительском кредите» определяет товарный потребительский кредит как кредит, предоставляемый потребителю в виде рассрочки оплаты за приобретенные товары, выполненные работы или оказанные услуги.
А статья 6 этого же Закона прямо устанавливает:
объектом потребительского кредита не может быть недвижимость.
На первый взгляд это может показаться противоречием: ГК допускает продажу в рассрочку, Закон № ЗРУ-803 прямо упоминает недвижимость с отсрочкой платежа, а Закон о потребительском кредите запрещает недвижимость как объект потребительского кредита.
Но эти нормы регулируют не полностью тождественные конструкции.
Юридическое значение имеет квалификация договора.
Одно дело — договор купли-продажи недвижимости, в котором стороны определили порядок выплаты покупной цены частями.
Другое — предоставление физическому лицу потребительского кредита как самостоятельного финансового продукта. Статья 7 Закона № ЗРУ-33 дополнительно характеризует потребительский кредит как предоставляемый на условиях платности, срочности и обеспеченности.
Поэтому прямую продажу готовой недвижимости с отсрочкой или рассрочкой цены нельзя автоматически оформлять и называть «товарным потребительским кредитом»: для последнего действует прямой запрет статьи 6.
Именно это различие особенно важно после принятия ПП-294.
Как защитить неоплаченную часть цены? При передаче недвижимости до полной оплаты продавцу необходимо заранее решить вопрос обеспечения оставшейся задолженности.
Статья 421 ГК предусматривает, что с момента передачи товара покупателю до полной оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения обязательства по оплате.
Дополнительно Закон от 4 октября 2006 года № ЗРУ-58 «Об ипотеке» прямо допускает установление ипотеки в обеспечение обязательства, основанного в том числе на договоре купли-продажи. Предметом ипотеки может быть квартира и иное зарегистрированное недвижимое имущество.
А статья 53 Закона № ЗРУ-803 требует одновременной государственной регистрации взаимосвязанных прав и ограничений, включая отношения по продаже недвижимости с отсрочкой платежа и ипотеке.
Поэтому условие «право собственности сразу покупателю, деньги в течение нескольких лет» нельзя рассматривать только как график платежей. Необходимо одновременно определить механизм обеспечения неоплаченной части цены и его государственную регистрацию.
Совершенно другой режим действует, если квартира еще строится. Покупка готовой зарегистрированной квартиры и финансирование строительства будущей квартиры — юридически разные ситуации.
Указ Президента от 27 января 2025 года № УП-11 установил специальный режим привлечения денежных средств дольщиков.
С 1 июля 2025 года привлечение средств дольщиков на строительство допускается исключительно на основании нотариально удостоверенного договора долевого участия, прошедшего государственную регистрацию в кадастровых органах. Средства по такому договору размещаются и депонируются на эскроу-счете в уполномоченном коммерческом банке.
А с 1 января 2026 года привлечение средств дольщиков для строительства осуществляется только посредством эскроу-счетов. Это правило уже действует.
Поэтому формулировка договора как «рассрочки от застройщика» сама по себе не позволяет вывести отношения из-под УП-11.
Если по экономической и юридической сути застройщик получает деньги гражданина для финансирования еще строящегося объекта, необходимо проверять соблюдение режима долевого участия.
Более того, подпункт «к» пункта 2 УП-11 прямо запрещает заключать иные договоры, не соответствующие установленному Указом порядку, для привлечения средств дольщиков на строительство объекта, по которому еще отсутствует разрешение на эксплуатацию.
Это одна из наиболее важных норм для покупателей новостроек.
Поэтому «рассрочка от застройщика» может означать три совершенно разные сделки. Первая ситуация — квартира построена, право на нее зарегистрировано, и собственник непосредственно продает ее покупателю с оплатой покупной цены частями.
ПП-294 такую прямую продажу из понятия услуги оператора рассрочки исключает. Для сделки применяются нормы ГК о купле-продаже в кредит и рассрочку, специальные нормы о продаже недвижимости, нотариальная форма и государственная регистрация.
Вторая ситуация — квартиру фактически финансирует сторонняя организация: она рассчитывается с продавцом, а покупатель впоследствии погашает долг перед этой организацией с надбавкой.
Это и есть модель оператора услуги оплаты в рассрочку по ПП-294. С 1 января 2027 года недвижимость объектом такой услуги быть не может.
Третья ситуация — квартиры как самостоятельного готового объекта еще нет, а деньги гражданина поступают застройщику в процессе строительства.
Здесь необходимо применять УП-11: договор долевого участия, его нотариальное удостоверение и государственная регистрация, электронная платформа и, с 1 января 2026 года, эскроу-счет.
Название договора не меняет его правовую природу.
Какие еще требования ПП-294 вводит с 2027 года? Для тех товаров, работ и услуг, которые могут приобретаться через операторов рассрочки, вводятся отдельные ограничения.
Стоимость объекта такой услуги не должна превышать 250 БРВ.
Комиссия, надбавка и иные платежи должны указываться отдельно.
Потребитель получает право в любое время досрочно погасить задолженность полностью или частично без дополнительного штрафа, пени или комиссии.
Максимальный срок обязательства по договору услуги оператора составляет 12 месяцев. Если договор предусматривает рассрочку на срок более 12 месяцев, ПП-294 относит его к договору потребительского кредита.
Операторы также будут включаться в специальный Реестр Центрального банка.
Регулирование на 2027 год еще не завершено. Это также важно для любой публикации на эту тему.
Пункт 7 ПП-294 поручает Центральному банку совместно с другими ведомствами в трехмесячный срок подготовить изменения и дополнения в законодательство, вытекающие из постановления.
Кроме того, до 1 января 2027 года должен быть внесен отдельный проект закона, регулирующего деятельность операторов услуг оплаты в рассрочку.
Следовательно, по состоянию на 29 августа 2026 года новый правовой режим еще находится в стадии нормативной донастройки.
Именно поэтому любые утверждения о том, что «с 2027 года рассрочка на жилье полностью запрещена» или, наоборот, что «для застройщиков вообще ничего не меняется», являются чрезмерным упрощением.
Вывод. ПП-294 не устанавливает общего запрета на продажу недвижимости с оплатой частями.
Он запрещает недвижимость как объект специальной услуги оплаты в рассрочку, оказываемой посредником-оператором.
Прямая реализация продавцом потребителю прямо исключена из понятия такой услуги.
При продаже уже существующей недвижимости необходимо применять нормы Гражданского кодекса о продаже в кредит и рассрочку, специальные правила продажи недвижимости, Закон № ЗРУ-803 о государственной регистрации и, при необходимости, законодательство об ипотеке.
При этом договор не должен ошибочно конструироваться как товарный потребительский кредит: статья 6 Закона «О потребительском кредите» прямо исключает недвижимость из объектов такого кредита.
Если же гражданин оплачивает еще строящуюся квартиру и его денежные средства привлекаются для строительства, действует специальный режим УП-11: с 1 января 2026 года такие средства должны привлекаться только посредством эскроу-счетов.
Поэтому главный вопрос в 2026–2027 годах заключается не в самом слове «рассрочка», а в юридической конструкции сделки.
Нормативная база
- Постановление Президента Республики Узбекистан от 14 августа 2026 года № ПП-294 «О мерах по совершенствованию оказания населению услуг оплаты в рассрочку»: пункты 2, 3, 6, 7.
- Гражданский кодекс Республики Узбекистан, часть вторая: статьи 421–422, 479–481, 488.
- Закон Республики Узбекистан от 6 мая 2006 года № ЗРУ-33 «О потребительском кредите»: статьи 3, 5–7.
- Закон Республики Узбекистан от 28 ноября 2022 года № ЗРУ-803 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»: статьи 6, 50, 53.
- Закон Республики Узбекистан от 4 октября 2006 года № ЗРУ-58 «Об ипотеке»: статьи 5–7.
- Указ Президента Республики Узбекистан от 27 января 2025 года № УП-11 «О мерах по дальнейшему развитию сферы жилищного строительства и совершенствованию механизмов регулирования процесса строительства жилых и нежилых объектов на основе долевого участия»: пункты 2, 3, 6.
Материал подготовлен по состоянию на 29 августа 2026 года.