Самовольная постройка и защита прав на недвижимость
Отсутствие регистрации недвижимости и самовольное строительство — разные юридические ситуации. Для выбора способа защиты необходимо установить, на каком основании используется земля, какие разрешения требовались при строительстве и нарушает ли сохранение объекта права других лиц. В зависимости от обстоятельств возможны оформление документов, признание права судом или применение специального порядка, установленного Законом № ЗРУ-937. Однако ни длительное владение объектом, ни расходы на его строительство сами по себе не гарантируют признания права собственности.
Когда объект признается самовольной постройкой? Согласно ст. 212 Гражданского кодекса, самовольной является недвижимость, созданная на участке, не отведенном для соответствующих целей в установленном порядке, без необходимого разрешения либо с существенным нарушением архитектурных и строительных норм. Для такой квалификации достаточно одного из предусмотренных законом оснований.
Поэтому сначала нужно определить конкретное нарушение. Если земля предоставлена законно, разрешения получены, а проблема заключается в незавершенном оформлении документов, вывод о самовольной постройке требует самостоятельного обоснования. Если же здание выходит за границы предоставленного участка, необходимо исследовать правовой режим занятой сверх этих границ территории и расположенной на ней части объекта.
В соответствии со ст. 212 Гражданского кодекса, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе продавать, дарить, сдавать ее в аренду или совершать другие сделки. Квитанции об оплате коммунальных услуг, налоговые начисления, технические обмеры и регистрация места жительства могут подтверждать отдельные факты, но сами по себе не заменяют законного основания возникновения права.
Когда право собственности может признать суд? Согласно ст. 212 Гражданского кодекса, суд может признать право на самовольную постройку за лицом, которому участок принадлежит на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного владения и пользования. Необходимо подтвердить именно предусмотренное законом право на землю. Право аренды в этом перечне отдельно не указано, поэтому наличие договора аренды нельзя автоматически приравнивать к выполнению данного условия.
Судебное признание права исключается, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Например, имеют значение выход здания на соседний участок, перекрытие прохода, нарушение обязательных противопожарных расстояний или опасное состояние конструкций. Согласие соседа само по себе не подтверждает безопасность здания и соблюдение обязательных требований.
Для рассмотрения такого требования нужны документы на участок, сведения о его границах и технические материалы об объекте. При споре о безопасности или характере строительных нарушений необходимо ставить конкретные вопросы перед специалистом или судебным экспертом: какие нормы нарушены, насколько нарушения существенны, создают ли они угрозу и возможно ли их устранить. Правовую оценку и решение о признании права принимает суд.
Если постройку возвело другое лицо, в соответствии со ст. 212 Гражданского кодекса лицо, за которым суд признает право собственности, возмещает застройщику расходы в размере, определенном судом. Следовательно, вопрос о праве на объект может сопровождаться отдельным спором о подтвержденных затратах.
На какие объекты распространяется специальный порядок признания прав? Отдельный механизм предусмотрен Законом от 5 августа 2024 года № ЗРУ-937 «О признании прав на самовольно захваченные земельные участки и построенные на них здания и сооружения». Согласно ст. 35 этого Закона, он действует до 1 января 2028 года. Это срок действия специального порядка, а не разрешение на новое самовольное строительство.
В соответствии со ст. 1 Закона № ЗРУ-937, он охватывает определенные категории объектов. В их числе:
• участки, самовольно занятые гражданами до 1 мая 2018 года путем строительства индивидуального жилого дома;
• землю, занятую до 1 мая 2018 года сверх площади законно предоставленного участка, включая предусмотренные законом случаи нежилых объектов предпринимателей и юридических лиц — резидентов;
• участки, выделенные до 8 июня 2021 года решением хокима района или города, если вопрос об утверждении решения уполномоченным вышестоящим органом не был рассмотрен, при соблюдении дополнительных условий закона;
• другие прямо перечисленные случаи, в том числе объекты прежней разовой акции, жилые помещения в садоводческих товариществах и определенные объекты в малых промышленных зонах.
Для каждой категории действуют свои условия. Поэтому до обращения необходимо определить конкретное основание из закона и подтвердить дату занятия земли или строительства. Архивные документы, материалы прежней инвентаризации, технические паспорта и другие относящиеся к объекту сведения следует сопоставлять между собой.
Согласно ст. 3 Закона № ЗРУ-937, на землю признается право аренды, а на здания и сооружения — право собственности. Срок аренды составляет 99 лет для участков под индивидуальным жильем и 49 лет для иных участков и исчисляется со дня решения о признании прав. Приватизация земли регулируется отдельно; ее нельзя считать автоматическим последствием оформления здания.
Какие обстоятельства препятствуют оформлению? Для индивидуального жилья, подпадающего под действие ст. 4 Закона № ЗРУ-937, необходимо, в частности, чтобы участок не был выделен другому лицу или выставлен на электронный аукцион, отсутствовал спор о его использовании и соблюдалось условие о налоговой задолженности. Согласно ст. 2 этого Закона, задолженностью для целей данного порядка считается долг по земельному налогу и налогу на имущество за оформляемые объекты в размере, превышающем 30 базовых расчетных величин.
В соответствии со ст. 12 Закона № ЗРУ-937, учитываются запреты на строительство и категория земли. Если объект находится на орошаемой земле, вопрос о признании права рассматривается после изменения ее категории в установленном порядке.
Для земельных участков под индивидуальным жильем установлены пределы площади: при занятии до 1 января 1999 года — не более 0,24 га; с 1 января 1999 года до 1 мая 2018 года — не более 0,06 га в Ташкенте, Нукусе и областных центрах и не более 0,12 га на остальных территориях. При изменении административных границ и превышении площади применяются дополнительные правила этой же статьи; превышение нельзя без проверки приравнивать к безусловному отказу в отношении всего участка.
Согласно ст. 18¹ Закона № ЗРУ-937, если только часть участка и построек расположена на территории, где строительство запрещено, предусмотрен пересмотр документов с оценкой возможности признания прав на оставшуюся часть. Для этого требуется уточнить схему и получить предусмотренные законом сведения уполномоченных органов. Такое решение не возникает автоматически из факта делимости участка.
Как проходит оформление и что нужно проверить в расчете платежа? В соответствии со ст. 13–15 Закона № ЗРУ-937, выявление объектов проводится по плану инвентаризации, а документы собираются в электронном деле через информационную систему Агентства по кадастру. Проверяются сведения о земле, объекте и лице, претендующем на признание права. Поэтому полезно выяснить, сформировано ли электронное дело, какие сведения в него внесены и какой орган дал отрицательное заключение.
Согласно ст. 20 и 29 Закона № ЗРУ-937, решение принимает Жокаргы Кенес Республики Каракалпакстан либо соответствующий областной или Ташкентский городской Кенгаш народных депутатов. Это решение является основанием для государственной регистрации прав. Технический учет объекта и положительное заключение отдельного ведомства не заменяют весь установленный порядок.
Размер платежа зависит от основания оформления. Согласно ст. 23 Закона № ЗРУ-937, для перечисленных в части первой категорий установлены выплаты от одной до пяти БРВ в зависимости от территории. Для категорий, указанных в части шестой, действует расчет исходя из средней рыночной стоимости земельных прав. Поэтому льготную фиксированную ставку нельзя автоматически применять к любому коммерческому зданию.
В соответствии со ст. 19 и 23¹ Закона № ЗРУ-937, при внесении 50% установленной выплаты в предусмотренный срок — двадцать рабочих дней — плательщик освобождается от оставшейся части. Предусмотрена и рассрочка: на один год для выплат, установленных частью первой ст. 23, и на три года для выплат, установленных частью шестой. Согласно ст. 29 Закона, при рассрочке до полной оплаты устанавливается запрет на отчуждение недвижимости. Условия оплаты необходимо оценить до планирования ее продажи.
Как защищаться при требовании о сносе или отказе в оформлении? Согласно ст. 212 Гражданского кодекса, снос самовольной постройки производится по решению суда на основании иска лица, чьи права нарушены, либо соответствующего государственного органа, за счет застройщика. В таком деле необходимо проверить, доказаны ли признаки самовольной постройки, правильно ли определены объект и его границы и имеются ли предусмотренные законом основания для сохранения здания.
Способ судебной защиты зависит от предмета спора. В соответствии с п. 7–8 постановления Пленума Верховного суда от 20 ноября 2023 года № 28, публичные решения и действия органов оспариваются в административном суде, а споры о возврате занятой земли и сносе построек рассматриваются гражданскими или экономическими судами с учетом подведомственности. Требование о признании права собственности и жалобу на регистрационный отказ нельзя механически подменять друг другом.
При обжаловании решения или бездействия административного органа согласно ст. 186 Кодекса об административном судопроизводстве общий срок обращения составляет шесть месяцев со дня, когда стало известно о нарушении права, если не установлен иной срок. При непосредственной угрозе сноса в административном деле можно просить меры предварительной защиты в соответствии со ст. 92–93 Кодекса. Необходимость запрета следует подтверждать конкретными документами и обстоятельствами.
При изъятии участка для общественных нужд в рамках Закона № ЗРУ-781 действует дополнительная гарантия. Согласно ст. 23 этого Закона, рыночная стоимость самовольно возведенных строений на участке, принадлежащем правообладателю в соответствии с законодательством, также подлежит возмещению. Эту ситуацию необходимо отличать от сноса постройки вследствие нарушения земельных и строительных требований.
Практическая подготовка начинается с документов на землю, схемы границ, строительной документации, подтверждения времени возведения объекта и текста предъявленного требования или отказа. Далее устанавливают основание защиты: опровержение самовольного характера строительства, признание права при соблюдении условий Гражданского кодекса, применение Закона № ЗРУ-937 либо оспаривание незаконного решения органа. Конкретное требование должно соответствовать установленным обстоятельствам и вести к регистрации или сохранению защищаемого права.
Список источников
1. Гражданский кодекс Республики Узбекистан часть первая от 21.12.1995г. Ст. 212.
2. Закон Республики Узбекистан от 05.08.2024г. № ЗРУ-937 «О признании прав на самовольно захваченные земельные участки и построенные на них здания и сооружения». Ст. 1–5, 12–15, 18¹–20, 23, 23¹, 29–30, 35.
4. Кодекс Республики Узбекистан об административном судопроизводстве от 25.01.2018г. Ст. 92–93, 186.
Законодательство Республики Узбекистан по состоянию на 26 сентября 2026 года